不動産投資を始める時の基礎的な内容
私は夫と一緒にアパートや区分マンションを所有し不動産経営をしています。
不動産投資は難しい面もありますが、経済的なプラス面が大きいので、海外旅行にも行くことができました。
これから不動産投資を始めようと考えている方や海外旅行に興味のある方に参考になればと思い、このブログを始めました。
最初に不動産投資を始めるきっかけやアパート等を取得した経緯、不動産の管理等について書きますので、ぜひ不動産投資に興味のある方は読んでください。ただ不動産投資の良い面ばかりを書くのではなく、厳しさや難しさも織り交ぜながら情報発信します。
また私が見た海外の様子や感想等も織り交ぜていきたいと思います。
旅に出ると心が解放されます。がちがちの不動産投資情報だけではなく、ホッと息抜きできる旅の情報も一緒に楽しんでいただけるとリラックスできるでしょう。コーヒータイムのようなリラックスタイムとしてこのブログに遊びにいらしてくださると嬉しいです。
そして徐々に不動産投資の正しい知識が身につき、不動産経営を始める大きな一歩を踏み出すことができるようになることを願っています。
不動産投資を始めた理由
私の叔母は京都に住んでいたので、私は小中学校の長期休暇中に2週間ほど泊りがけで遊びに出かけていました。叔母はとてもお金持ちで、私が京都に泊まりに行くと必ず美味しい焼き肉をごちそうしてくれました。
ジュージューと鉄板の上で焼きあがる焼き肉の味はそれまで食べたことの無いほどの美味しさです。
当時の自分の家と比べて、叔母の家は明らかに経済的に豊かであると子どもながらに感じていました。しかし小中学生の私は叔母がなぜお金持ちなのか分かりませんでした。
社会人になって理由がわかりました。叔母は不動産経営をしていたのです。
京都の家は2階に5部屋もある細長い造りの家でした。その5部屋を学生に間貸ししていたのです。今でいうとシェアハウスですね。玄関入って左側に階段があるので、学生は大学から帰ってくると、そのまま2階の部屋に入ります。部屋は4畳半の畳の和室または6畳の畳の和室。2階にはトイレはありましたが、各部屋にはキッチンもお風呂もありません。それでもほぼ満室状態でした。時折学生と玄関先で出会うことがありましたが、優しそうな礼儀正しいお兄さん達でした。
実は京都には大学がたくさんあります。京都大学、同志社大学、立命館、京都女子大学、龍谷大学、佛教大学・・・間借りをしている学生達は食事は学食や外食で、お風呂は銭湯を利用していたのだと思います。
最近の学生用アパートのように風呂トイレキッチン付きでなくても安い賃料の間借りで十分だったのです。叔母の家の2階は常に満室状態でした。
社会人になった私は、人に部屋を貸すことでお金が入るということが分かってきました。私もいつか叔母のように不動産経営をしたいと考えるようになったのです。
そして心の中で「不動産投資をして将来美味しい焼き肉をたくさん食べるぞ!」と誓ったのです。
私はおばあちゃん子でしたので、自分の子どもにも祖父母の存在を感じることを望んでいました。
そのため結婚前に義父母から同居してほしいと言われた時、素直に了解しました。私達夫婦は2階の部屋を使い、1階のキッチンやダイニング、バス、洗面所は共有でした。
義父母と同居でしたので住居費がありませんでした。
そこで私は「住居費がかからないので、家賃を払う代わりに、アパートを建てたい。」と義父母に相談しました。反対されるかと思いましたが、なんとなんと大賛成!
なぜ賛成してくれたのでしょうか。実は義父母達は現在の家を購入して引っ越してくる前に、前の家の2階の部屋を学生に間貸ししていたのです。
なんと義父母も京都の叔母と同様、不動産経営をしていたのです。義父母が不動産経営に理解者であったことは、とても幸運でした。
アパートを建てるまでの流れ
1、アパートを建設するための土地を探す
2、土地を購入するために融資を受ける
3、土地の返済を終え、アパートを建設する会社を探す
4、建設会社と話し合って外観や部屋の間取りなどを決める
5、いよいよアパート完成 当時としては斬新な外装
6、アパート名を考える
7、不動産屋へ入居者紹介を依頼する
アパートを建設するための土地探し
ところが私は結婚して嫁いできて時間があまりたっていないので、土地柄についてまったくわかっていませんでした。不動産屋がもってきてくれた土地の図面を見ながら、義母も夫も「良い土地だ~!」と大喜び。「この土地を買おう!」と二人が盛り上がっている時に私はだまっていました。
二人はハタと私を見て、「えり子さんはどうなの?」とたずねました。
私は素直に正直に「わからないです!」と答えました。
二人は私の言葉を聞いて目を丸くして一瞬固まってしまいました。
二人は「どうして賛成しないの、とてもいい土地じゃないの。」「なぜ反対するんだ?」とむきになってせまってきました。私は素直に正直に説明しました。「反対しているのではなくて、その土地の周辺について何も知らないから分からないの。」とゆっくりと話しました。
「反対しているわけではありません。私はその土地の様子をよく知らないのです。良く知っている義母や夫の判断にまかせます。」と話しました。
とたんに二人は満面の笑顔になり、「この土地を買いましょう!」と燃え上がったのです。
土地探しのポイント
アパートを購入する時またはアパート用地を購入する時はその土地の周辺について詳しく調べたり理解したりすることが重要です。単身者用アパートを建築したり購入したりする場合その土地の周辺に次のようなものがあるか調べます。
①土地の周辺に大学や専門学校があるか
②大きな工場や工場はあるか
③近くに駅があるか
この3点を中心に土地の調査を進めます。
①例えば住宅や商店ばかりで大学は全くないという土地では、若者が集まる土地柄とは言えません。畑や田んぼの多いのどかな田舎も若者が少ないため、単身者用のアパートを建てても入居者を集めるのにとても苦労します。近くに大学があれば学生のニーズがある土地と言えますので、大学や専門学校があるのか事前に調べましょう。
②工場が集まっている土地は単身者用のアパートの需要があります。工場関連の会社で働く若者たちはまず就職した時に工場の寮や社宅に入ります。しかし、お給料をいただくようになり経済的に余裕ができますと寮や社宅よりも自由なアパート暮らしをしたいと考えるようになります。
③駅近の土地は、電車に乗って通学したり勤務したりできるので、人気があります。大学に近すぎても学生は嫌がります。友人がひっきりなしにアパートに遊びに来るのを避けて隣の駅近のアパートを借りる学生もいるのです。もちろん社会人も勤務先のエリアの中では、窮屈な思いをすると考えて通勤に疲れない程度の駅近の物件を選択する場合が多いのです。
夫と義母が気に入った土地はどんな土地なのか
さて夫と義母が気に入ったと言う土地はどんな土地なのか。私は土地勘が無いため二人に決断をまかせましたが、その周辺を歩いてみると、ビックリ!狭いけどなんと大きな駅から歩いてわずか12分のまさに駅近の土地でした!それも大通りから一本入った住宅用に区画された土地でした。さらに北側に私道、東側に公道の角地でした。
角地は建蔽率(けんぺいりつ)がアップします。つまり同じ土地の広さでも建てることができるアパートの広さが広くなるのです。義父母はこの土地を買うことを勧めましたが、さすが不動産に詳しいだけあって、すごいなぁと感心しました。
皆さんも土地を探す時、上記の土地探しの重要ポイントをしっかり頭に入れて探すことが重要です。そして判断する時に、その土地に詳しい年配者や別の不動産屋等の話を聞くことを忘れてはいけません。医療の世界では「セカンドオピニオン」は常識です。土地を買う時も自分の目で良く調べるのはもちろん、他の第2第3の人に必ず相談しましょう。
コーヒータイム <ハワイに到着> ハワイに初めて行った時、まさに楽園だと思いました。飛行機から降りてハワイの地に立った時、暖かく穏やかな風が心地よく、なんてすてきなんだろう!と思いました。日本を夜発つと、ハワイのホノルルに着くまで、約7.5時間かかります。ハワイに着いた時間は日本時間では明け方です。飛行機の中であまり寝ていないので、睡眠不足気味のはずですが、ハワイに着いた喜びで眠気も吹っ飛びました。私達のシャトルバスを探して、乗りこみました。ハワイではシャトルバスが多くて、ツアーでも個人旅行でも、ホテルまでシャトルバスで行くのが安くて手軽です。高速道路から見えるのは、なだらかな丘と真っ青な空です。ハワイの風に吹かれながら見る青く広がる空はハワイの旅のすばらしさを象徴するほど感動的でした。
土地を購入するために融資を受ける
この融資を受ける段階が最も難しいと言えます。融資はどのようにして受けるのか何も知らなかった若い私達に、不動産屋さんが銀行を紹介しくれました。融資が通り、無事に土地代金を借りることができたのです。そこから返済が始まりました。当時は金利がとても高かったのですが、アパートを建てたいという思いから、何年もかけて返済し続けました。
地主さんとかは土地があるので、アパート建設にはあまり苦労をしないと思います。相続税対策でアパートを建てる地主さんがたくさんいますが、私達のように土地をもってない会社員はまず土地を購入しなければなりません。土地を購入するのには大金が必要です。私達は貯金も少なかったため、融資を受けて土地を購入しました。
不動産経営では、融資を受けることで大きな可能性が広がります。アパートを建てる場合の土地の融資。アパートを建設するための融資。アパート1棟ものを購入する場合の融資。どれも融資がすべてのスタートなのです。
土地の返済を終えアパートを建設する会社を探す
もともと土地を所有している地主さんや相続で土地を受け取った恵まれた人は即アパート建設ができます。残念ながら私の実家は善良ではありますが貧しい小市民でした。そのため土地をもっていない私達の第一歩は自分達の力で土地を購入することでした。融資で土地を手に入れるしか方法はなかったのです。そのため購入した土地の融資分の返済を終わらせるために節約に励み返済を頑張りました。実は当時建設費の捻出について詳しいことを知らなかったため、土地の融資を完済しなければアパートを建てられないと思い込んでいたのです。ところが土地をもっていると融資分の返済が残っていても銀行が融資してくれる場合があるのです。
アパート建設を目標に返済表を眺めながら返済に励み、ようやく土地代金の返済を終えることができたのです。いよいよ建設会社探しが始まりました。まず有名な建設会社に夫と二人で出かけました。駅前の大きなビルの中にある日本でも有名な建設会社です。待合室にとおされましたが、いつまで待っても担当者が来ません。他に来客は来ていませんでしたが、長~いこと待たされました。ようやく営業の担当者に会えました。私達はアパートを建てたいと説明しました。ところが丁重に断られました。なぜでしょうか。私達がアパートを建てるにはふさわしくないと判断したのでしょうか。がっかりして帰りのバスの中で、大きな挫折を味わったのです。土地はあってもアパートを建てることができないのです。
ところが「捨てる神あれば拾う神あり」のことわざの様に、別の中堅の建設会社から「アパートを建てさせてください。」と連絡が入ったのです。営業マンは自宅まで来て自社のアパートについて説明し、熱心に依頼をするではありませんか。先の大手ほどではありませんが、れっきとした中堅の建設会社です。私達は嬉しくなり、義父母とも相談してこの建設会社でアパートを建てることにしたのです。
なんとなんと数日後の夜、一人の男性が突然自宅にやってきました
忘れもしません、最初にアパート建設の相談に行った建設会社の担当者でした。そして「自社でアパートを建設させてください。」と言うのです。でも他の会社で建てることになった旨説明して帰っていただきました。表情が暗かったので、なぜ彼が自宅まで来たのか想像しました。彼は商売のチャンスを失ったため夜私達の自宅まで足を運んだのでしょう。若くてもお金が無さそうでも、商売の大切なお客様として分け隔てなく応対することは、営業の鉄則です。実は私達には営業マンに冷たくされたような気持ちが残っていました。しかし、夜わざわざ自宅まで来た営業マンの姿を見て、つらさが消えていくのを感じました。彼も営業成績をあげなければならない厳しさの中で頑張っているのが伝わったのです。彼は若かったので、きっとこの経験から学んでいくだろうと帰っていく背中に向かって応援しました。
建設会社と話し合って外観や部屋の間取りなどを決める
どんなアパートを建てるか、右も左もわからない私達ですが、建設会社にはアパートのサンプルがありました。それを見せてもらうととてもおしゃれで、斬新な外観ではありませんか。私達はこのサンプルを選びました。次は間取りです。
単身用の間取りにするか、ファミリー用の間取りにするか迷いましたが、誘致された大学が近くにあったため、大学生の入居を対象に考えて単身者用の間取りにしました。さらに当時の単身者用は4畳半が一般的でしたが、単身者でもこれからは6帖ぐらいの広い部屋の方が魅力があるだろうと考え、6帖にしました。それもおしゃれな洋間にしたのです。壁紙も白っぽくして、清潔感のある、明るい部屋にしました。もちろん押入れではなく、両開きのクローゼットです。
間取りや仕様は流行を取り入れ、最新のおしゃれな部屋にすると入居率がぐんとアップします。設計を担当してくださった方のアドバイスを取り入れながら決めていきましたが、後になってみると、こうすればもっと良かったと思う反省点もあります。私達はフルタイムで働いていたためアパートを建てる前に、アパートについて調べたり他のアパートを見学したりできませんでした。そのため十分な知識がなかったのです。それでも現在もこのアパートは満室です。広い6帖洋間にしたことや、明るい壁紙の部屋にしつらえたのは大正解でした。
いよいよアパート完成 斬新な外観
アパートは木造建築でしたから、大工さん達へのお茶出しは義母がやってくれました。最近はお茶出しを受け取らない住宅建設会社も増えています。お茶出し不要ですと、前もって言われるのです。でも私はねぎらいの気持ちを伝えたくて、そうっと出す場合があります。職人さんは建築の技術をもっていますから、何もないところから大きな建物を造りあげることができます。すごい!の一言に尽きます。というわけで、どうしてもお茶出しをしたくなってしまうのです。
不動産屋へ入居者の斡旋を依頼する
駅の近くには不動産屋が3店舗ありました。アパートが完成したので、入居者の紹介を依頼しなければなりません。私達夫婦は二人とも働いていたので、義母が代わりに不動産屋へ出向いて入居者の斡旋を依頼してくれました。義母は昔気質の人間ですから、手土産を持参しました。また当時は大学の学生課で地方から上京してきた学生にアパートや下宿を紹介していました。義母は大学の学生課にも出向いて入居者の斡旋をお願いしました。
新築のきれいな部屋で、相場より安い賃料に設定していたので、すぐに満室になりました。学生の保護者の方達は、大学の入学費用がかかりますので、割安できれいな部屋を見て、即入居を決めてくださいました。一気に満室になったので、私達も安心しました。少し安い部屋にする方が決まりやすいとアドバイスをしてくれたのも義母でした。
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コメント
えり子さんのブログを初めて読ませていただきました。これから自分も不動産投資について勉強したいと思いました。
勉強になります。